С марта 2026 года эти квартиры станут «токсичными» для ипотеки: проверьте свое жилье

С весны 2026 года получить одобрение ипотеки на целый ряд объектов станет практически невозможно.

Банки ужесточают требования к залоговому жилью, что может резко снизить ликвидность многих квартир на рынке. Если вы планируете покупку или продажу, вот какие типы жилья могут выпасть из «ипотечной орбиты».

1. Недвижимость с юридическими «скелетами в шкафу»

Банки перестанут рассматривать объекты, где есть малейшие правовые риски. Под отказ попадут квартиры и дома:

С невыделенными долями, особенно если среди собственников есть несовершеннолетние.

С незакрытыми наследственными спорами или неоформленным наследством.

Где есть судебные иски, аресты или обременения (например, залог в другом банке).

С отсутствующими или противоречивыми правоустанавливающими документами.

Что делать? Провести полную юридическую проверку (due diligence) перед сделкой. Все споры и доли должны быть урегулированы до подачи заявки на ипотеку.

2. Квартиры с незаконной перепланировкой

Любые изменения, не отражённые в техническом паспорте ЕГРН, станут причиной для отказа:

Снесённые или перенесённые перегородки.

Объединённые комнаты или кухни-гостиные.

Присоединённые лоджии и балконы.

Расширенные санузлы за счёт жилой площади.

Работы, затрагивающие несущие конструкции (даже если подрядчик уверял, что «всё можно»).

Решение: Привести квартиру в соответствие с исходной планировкой или официально узаконить изменения через суд или муниципальные органы до выхода на рынок.

3. Новостройки от ненадёжных застройщиков

Банки будут жёстче отбирать объекты для аккредитации. Под ударом:

Дома с неоднократными срывами сроков сдачи (более 6 месяцев от графика).

Застройщики с финансовыми проблемами или конфликтами с дольщиками.

ЖК с нарушениями в проектной документации или судебными исками.

Для покупателя это значит: Даже если дом был аккредитован, банк может приостановить выдачу ипотеки на него в любой момент. Рисковать они не станут.

К чему готовиться покупателям и продавцам?

Рынок разделится. Квартиры с «чистыми» документами и стандартными планировками вырастут в цене. Объекты с проблемами будут продаваться со значительным дисконтом и только за наличные.

Вырастет роль проверок. Обязательной станет независимая экспертиза юридической «чистоты» объекта и его технического состояния.

Ускорится легализация. Продавцам станет выгоднее узаконивать перепланировки заранее, а не скрывать их.

Совет уже сейчас: Если вы планируете продавать квартиру после 2026 года, проверьте документы и состояние перепланировок. Если покупаете — будьте предельно внимательны к юридическим и техническим нюансам, так как перепродать такую квартиру в будущем может быть сложно, пишет новостной портал.