«Сложно будет каждому». Центробанк ввел новые правила по ипотеке

С 2026 года вступают в силу новые ограничения Банка России на выдачу ипотечных кредитов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и потребительских кредитов под залог недвижимости.

Эти меры направлены на снижение рисков в сегментах с высокой долей проблемных займов.

Основные изменения

1. Ограничения по долговой нагрузке (ПДН)
С 1 января 2026 года банки смогут выдавать не более 20% от общего объёма ипотечных кредитов на ИЖС заёмщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%. В IV квартале 2025 года этот лимит составлял 25%.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) рассчитывается как отношение ежемесячных платежей по всем кредитам заёмщика к его ежемесячному доходу.

Пример: Если общий доход семьи составляет 100 000 рублей, а платежи по кредитам — 85 000 рублей, то ПДН равен 85%. Для таких заёмщиков получение новой ипотеки на ИЖС станет значительно сложнее.

2. Изменения в программе семейной ипотеки
С 1 февраля 2026 года при оформлении семейной ипотеки оба супруга автоматически становятся солидарными заёмщиками. Ранее допускалось оформление кредита на одного супруга при наличии нотариального согласия второго.

Причины введения ограничений

Высокие риски в сегменте ИЖС: Среди заёмщиков, строящих частные дома, исторически выше доля лиц с просрочками платежей и чрезмерной долговой нагрузкой.

Защита финансовой системы: Ограничение выдачи кредитов наиболее уязвимым категориям заёмщиков снижает риски для банковской системы.

Повышение ответственности супругов: Новые правила семейной ипотеки обеспечивают прозрачность и равную ответственность при крупных финансовых обязательствах.

Практические последствия для заёмщиков Ситуация Последствия после 2026 года Высокий ПДН (>80%) Крайне низкая вероятность одобрения ипотеки на ИЖС Оформление семейной ипотеки Оба супруга становятся созаёмщиками автоматически Наличие просрочек по кредитам Практически нулевые шансы на одобрение Рекомендации для потенциальных заёмщиков

Рассчитайте свой ПДН заранее с помощью онлайн-калькуляторов или обратитесь в банк для предварительной оценки.

Снизьте кредитную нагрузку по возможности — рефинансируйте существующие кредиты на более выгодных условиях.

Подготовьте полный пакет документов, включая справки о доходах всех созаёмщиков.

Рассмотрите альтернативные варианты — участие в государственных программах льготной ипотеки, увеличение первоначального взноса, привлечение поручителей.

Важно: Новые правила не распространяются на ипотеку для покупки готового жилья в многоквартирных домах, где ограничения остаются прежними.

Эти изменения являются частью системной работы регулятора по охлаждению перегретых сегментов кредитного рынка и повышению финансовой устойчивости заёмщиков. Потенциальным клиентам банков рекомендуется тщательнее планировать свои финансы перед оформлением крупных займов.