Россиян предупредили: риски покупки жилья на вторичном рынке все еще высоки

Российские риелторы предупреждают покупателей жилья на вторичном рынке о возросшей юридической угрозе, которая может привести к аннулированию даже завершенной сделки.

По данным Российской гильдии риелторов, если раньше основную опасность представляли оспариваемые соглашения под давлением, то теперь на первый план вышли нарушения прав несовершеннолетних собственников.

В чем заключается ключевая опасность?

Главный риск связан с квартирами, среди владельцев которых значатся дети. Закон обязывает продавать такое жилье только с согласия органов опеки и попечительства, которое выдается при одном строгом условии: продавец обязан предоставить детям равноценное новое жилье с выделением им долей собственности.

Типичная проблемная ситуация: Продавец получает разрешение опеки, продает квартиру, но не выполняет свое обязательство — не приобретает детям替代рующего жилья или не оформляет на них доли. В этом случае органы опеки вправе обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной для защиты имущественных прав ребенка.

Чем это грозит покупателю?

Покупатель, который добросовестно совершил сделку, может оказаться в крайне уязвимом положении:

• Сделка может быть расторгнута через суд даже спустя некоторое время.

• Квартиру придется вернуть прежнему владельцу.

• Возврат денег становится сложным и длительным процессом, особенно если продавец уже потратил средства. Компенсация может не покрыть текущую рыночную стоимость аналогичного жилья и понесенные убытки (например, расходы на ремонт).

Судебная практика: случай из реальной жизни

Яркой иллюстрацией служит резонансное дело, дошедшее до Верховного Суда РФ.

1. После продажи квартиры выяснилось, что дети продавца не получили обещанных долей в новом жилье.

2. Органы опеки подали иск о признании сделки недействительной. Суд первой инстанции удовлетворил иск, вернул квартиру продавцу и обязал его вернуть покупательнице 1 млн рублей.

3. Апелляционный суд позднее отменил это решение по заявлению покупательницы.

4. Однако Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение, указав на приоритет защиты прав несовершеннолетних, и отправил дело на новое рассмотрение. Это создало опасный прецедент для добросовестных приобретателей.

Как защититься покупателю?

Эксперты настоятельно рекомендуют придерживаться следующих правил:

1. Тщательная юридическая проверка. Убедитесь, что среди собственников нет несовершеннолетних. Если они есть, запросите нотариально заверенное разрешение органов опеки.

2. Проверка исполнения обязательств. В разрешении опеки должно быть четко указано, какое именно жилье приобретается взамен и как будут выделены доли детям. Идеально, если это жилье уже куплено и доли оформлены до момента совершения вашей сделки.

3. Прямые расчеты и нотариальная сделка. Оформляйте сделку у нотариуса, который проверит законность. Используйте аккредитив или банковскую ячейку с условием о передаче денег только после предоставления доказательств, что обязательства перед детьми выполнены.

4. Страхование риска. Рассмотрите возможность страхования титула (права собственности), которое может частично компенсировать финансовые потери в случае утраты квартиры по суду.

Покупка квартиры, связанная с интересами детей, требует предельной юридической осмотрительности. Гарантией безопасности в такой ситуации является только неукоснительное соблюдение продавцом всех предписаний закона и органов опеки, что должно быть документально подтверждено до момента полного расчета, пишет дзен канал "Циан (cian.ru)".