«Старому фонду стоит поторопиться»: эксперт рынка недвижимости Новороссийска спрогнозировал падение цен на вторичное жильё
Управление экономического развития администрации Новороссийска ежемесячно публикует данные о стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке города-героя.
Если в апреле квадрат в новостройке стоил 110 560 рублей, то в июне - уже 106 130 рублей (минус 4 %).
Вторичка дешевела еще стремительнее. В апреле ее квадрат оценивался в 92 040 рублей, а в июне — в 87 940 рублей. Падение на 11%!
Но в июле ситуация поменялась. Квартиры в новостройках продолжили дешеветь, квадрат в них стал стоить 104 950 рублей ( минус 1,1 %). Зато вторичный рынок жилья подорожал сразу на 1,4 % до 89 210 рублей за квадрат.
В августе тенденция продолжилась. Квадрат в новостройках Новороссийска стал стоить 104 900 рублей (- 0,04 %) , а во вторичном жилье - 89 950 рублей (+0,8 %).
Как власти считают стоимость квадратного метра? Редакции пояснили, что специалисты собирают свежие объявления на популярных сайтах по продаже недвижимости и выводят среднее арифметическое из минимум десяти предложений (в расчет берутся студии, однушки, двушки, трешки и т.д.)
Примечание
Ситуация, при которой новостройки дешевеют, а вторичка дорожает - беспрецедентная и встречается нечасто. Это редакции подтвердила и начальник Управления экономического развития администрации Новороссийска Мария Тенянская:
- Обычно мы наоборот ждем повышения цен на новостройки, и это логично. Ведь ипотечное кредитование больше рассчитано на первичный рынок. Но сегодня в Новороссийске ситуация иная. Возможно, рост цен на вторичное жилье связан с увеличением спроса. Вероятно, он вызван мораторием на строительство нового жилья без объектов социальной инфраструктуры. Люди понимают, что много новостроек в городе в ближайшее время не появится.
За экспертным комментарием к возникшей ситуации на рынке недвижимости Новороссийска редакция "Нашей газеты" обратилась к директору по продажам агентства недвижимости "Метротека Владис" Леониду Стрельникову.
Мнение специалиста кардинально отличается от данных, предоставленных властями Новороссийска.
Официальные данные не всегда равны действительности- Цифры от управления экономического развития существенно занижены. Так на площадках рынка, где они мониторят средние значения стоимости квартир, присутствует очень много фейковых объявлений и объектов, которые уже очень давно продали. Тем более, если выводить среднее арифметическое и не вникать в структуру формирования. Мы четко понимаем, что, например, две хрущёвки в Новороссийске могут отличаться по цене в 1 500 000 рублей. Это может быть хрущёвка в Приморском районе на первом этаже и с большими обременениями. И стоить она будет 3 900 000 рублей. А другая квартира находится на первой береговой линии набережной им.Адмирала Серебрякова - средний этаж, с хорошим евроремонтом. Ее стоимость будет уже 5 500 000 рублей. Поэтому в рамках однотипного жилья составляющие цены играют огромную роль.
Наша компания будет рада пригласить специалистов из администрации Новороссийска в наш офис в гости, где в формате открытого диалога мы бы с удовольствием поделились экспертным виденьем в ценообразовании на рынке недвижимости Новороссийска.
Пандемия коронавируса и помощь от государства вызвали бум на рынке недвижимости-За последние два года в Новороссийске сформировался отложенный спрос на жилье. Этому поспособствовала пандемия коронавируса. В период ковидных ограничений, 4 месяца люди вообще не покупали квартир - не понимали, что дальше будет. И не продавали, соответственно. Были точечные дистанционные сделки, но очень мало.
Когда же все карантинные меры были сняты, на рынок недвижимости разом вышли тысячи продавцов. За месяцы «тишины» накопился большой буфер из предложений. Соответственно, рынок захлестнуло огромным числом покупателей.
Если растёт спрос, то и цена повышается - это закон экономики. Продавцы в этот момент логично начали повышать цены. Государство также решило поддержать экономику и запустило ипотечные программы с господдержкой. Это стало ещё одним фактором стимулирования рынка.
Мораторий на строительство добавил "масла в огонь"-Далее в Новороссийске был введён мораторий на строительство новых многоквартирных домов без возведения объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник и т.п.). То есть, при всем огромном спросе, покупатели понимают, что новостроек фактически не будет. В тот период застройщики поднимали цены каждые две недели.
И спрос не останавливался до тех пор, пока в августе 2021 года ценообразование не достигло своего пика. Новостройки стоили свыше 200 тысяч рублей за один квадратный метр.
Ипотека и выгодные условия - только для новостроек-На рынок недвижимости сильно повлияло начало специальной военной операции на Украине. Ипотечные ставки в марте достигли своего исторического максимума - 20 %. Количество сделок с привлечением ипотечных средств снизилось до 0. Рост цен на такие квартиры замедлился, а претендовать на покупку вторичного жилья стали преимущественно покупатели с наличным расчётом.
Отмечу, что более половины сделок на рынке недвижимости в последние годы происходили с привлечением ипотечных средств. Собственники, желающие продать свою недвижимость, с мая месяца были вынуждены снижать стоимость жилья, чтобы привлечь тех немногих покупателей с наличным расчётом.
Сегодня мы наблюдаем третий к ряду месяц снижения стоимости квартир на вторичном рынке.
Ипотечные продукты с господдержкой, в совокупности с субсидированием от застройщиков, на сегодняшний день имеют самую выгодную ставку даже в сравнении с временами до начала специальной военной операции на Украине.
Некоторые из застройщиков предлагают субсидирование под ставку 0,1%. При этом, доступных квартир в новостройках Новороссийска осталось немного.
Поэтому говорить о снижении стоимости жилья в новостройках не приходится.
Собственники на вторичном рынке не могут предложить настолько выгодные условия и процентные ставки для покупателей с ипотечным кредитованием. При этом, могут влиять на конечную стоимость, в отличие от застройщиков, и используют инструмент снижения цены, чтобы добавить ценности объекту недвижимости. Отсюда рождается разница в стоимости первичного и вторичного рынка.
Купить новостройку в Новороссийске на этапе котлована больше не выгодно?-Сегодня мы можем точно сказать, что за наличный способ расчета, с целью инвестиции, привлекательность новостроек значительно упала. Так как стоимость квадратного метра даже на этапах котлована может стартовать от 140 тысяч рублей за монолитное строение.
При этом, приобретая квартиру в долгосрочный горизонт инвестирования от 5 лет и с использованием субсидированных предложений от застройщиков, очень даже привлекательно.
При этом, вторичный рынок всегда может предложить интересные варианты для инвестирования.
Что делать новороссийцам?-Вторичному рынку я бы посоветовал успеть продать недвижимость до конца года за максимально выгодную и высокую стоимость. Так как продавцов на рынке много, а покупателей мало, цены продолжат падать. В начале следующего года, мы прогнозируем смещение фокуса покупателей на приобретение более «свежего» жилья на вторичном рынке. Старому фонду пора поторопиться. Если же покупатель планирует приобрести жилье в ипотеку, советую рассмотреть оставшиеся предложения от застройщиков.
Мы сотрудничаем абсолютно со всеми застройщиками Новороссийска, знаем все актуальные акции и субсидирования, не берём процентов за подборку квартиры и продаём по тем же ценам, что и застройщик. При этом, знаем преимущества абсолютно каждого жилищного комплекса и можем рекомендовать то, что подойдёт именно вам.
Приобретение недвижимости - это всегда самый ликвидный актив вложения денежных средств. Новороссийск, как один из черноморских городов, не потеряет своей привлекательности в качестве самого востребованного места для жизни и переезда.
"Метротека Владис" - агентство недвижимости Новороссийска федерального масштаба. Миссия организации: «Любовь к клиентам через заботу о риэлторах».
Имеет в базе агентства более 1000 объектов из различных категорий жилья. В федеральной сети насчитывается более 3500 профессионально обученных сотрудников в более чем 50 городах России. По данным рейтинга "Домклик" занимает четвертую строчку среди лучших агентств недвижимости России и первое место среди агентств недвижимости по темпам роста! Вам необходима поддержка профессионалов в покупке, продаже недвижимости? Вас интересуют высокодоходные инвестиции? Или, возможно, вы хотите присоединиться к команде профессионалов? Рады вас видеть по адресу ул. Исаева д.19, 2 этаж.
