Ипотечные заёмщики чаще выбирают ЖК с «семейной» инфраструктурой – Домклик

• 14:28 18 июня
• Оксана Силакова

Рынок первичной недвижимости постоянно меняется: и то, что выставлено на продажу, не всегда совпадает с тем, как люди видят для себя идеальный объект недвижимости. Аналитики Домклик сравнили характеристики жилых комплексов, квартиры в которых приобретались в ипотеку с начала года, с теми объектами, которые сейчас находятся на витрине. И выяснили: где спрос и предложение совпадают, а где рынок предлагает другие сценарии жизни.

Класс недвижимости: что предлагают и что выбирают

Абсолютным лидером как в сделках, так и в предложении остается комфорт-класс. На него приходится 65,2% или две трети всех объявлений на витрине и 67% всех ипотечных сделок. Эконом-класс занимает второе место, однако его доля в сделках 24,3% – заметно выше, чем в предложении на витрине – 18,6%, что говорит о высоком спросе на бюджетное жилье и его постепенном вымывании с рынка. Бизнес и премиум-сегменты пока остаются нишевыми.

Бизнес-класс занимает 13,7% витрины, а в сделках – 8,1%. Премиальная недвижимость представлена на витрине ещё скромнее – 2,5% объявлений при 0,6% сделок. Что вполне ожидаемо, так как такие объекты чаще приобретаются без привлечения ипотеки и, тем более, жилищных кредитов с господдержкой.

Этажность: покупатель выбирает «золотую середину»

Более половины всех ипотечных сделок (55,2%) заключается в многоэтажных домах высотой 13–25 этажей. Это самый массовый формат городской застройки, который позволяет девелоперам эффективно использовать земельный участок, не переходя в категорию высотного строительства с его дополнительными нормативами и стоимостью. На среднеэтажные корпуса (6–12 этажей) приходится 26,9% кредитов, а на высотные (26+ этажей) – 13,6%. Малоэтажное жильё (до 5 этажей) остаётся нишевым продуктом – всего 4,4% сделок.

Структура витрины практически зеркально отражает этот спрос: 49,5% объявлений приходится на многоэтажные дома, 27,1% – на среднеэтажные, 15,5% – на высотные и 8,0% – на малоэтажные.

Инфраструктура: детские площадки самый распространённый объект

Анализ общих характеристик показывает четкие приоритеты покупателей. Наличие детской площадки стало практически обязательным условием: она есть в 90,6% ЖК, где прошли сделки, и в 91,1% комплексов на витрине. Спортивные площадки также пользуются высоким спросом (85,1% в сделках). Эти комплексы требуют минимальных затрат от застройщика – поэтому встречаются практически повсеместно.

При этом социальная инфраструктура (школы и детские сады) представлена у 70% купленных ЖК. А вот огороженная территория и охрана есть лишь в 38-40% комплексов, где были совершены сделки. Покупатели массового сегмента чаще выбирают открытые дворы с инфраструктурой для детей.

Если в экономе и комфорт-классе картина на витрине и в сделках почти идентична (разница составляет 1-2%), то в дорогих сегментах наблюдается расхождение.

Текущее предложение бизнес-класса на витрине уступает уже купленным комплексам в социальной инфраструктуре. Если в сделках детские сады есть в 55,8% таких ЖК, то на витрине – только в 46,9% (-8,9 п.п.). Схожая картина со школами: 47,5% в сделках против 43,1% на витрине (-4,4 п.п.), и с огороженными территориями: 46% против 39,4% (-6,6 п.п.). Покупатели бизнес-класса в ипотеку чаще выбирают за комплексы с полноценной образовательной инфраструктурой и приватностью, однако предложение таких объектов меньше.

В премиум-классе разница более заметная. Покупатели такого жилья в ипотеку выбирали концепцию «семейного курорта»: огороженная территория есть в 80,2% купленных ЖК, детские площадки – в 96,2%, спортивные – в 95,1%. При этом охрана была важна лишь для 34,1% покупателей.

На витрине доля огороженных территорий в премиуме на витрине опускается до 56,9% (-23,3 п.п.), а охраны достигает 48,2% (+14,1 п.п.).

Как количество корпусов влияет на наполнение

Распределение сделок по количеству корпусов в ЖК вполне равномерное: от 18,8% (1 корпус) до 23,1% (2-3 корпуса). Покупатели одинаково активно приобретают жилье как в точечных проектах, так и в крупных жилых комплексах (16+ корпусов – 17,9% сделок).

На витрине предложение тяготеет к малым и средним проектам: на ЖК из 1-3 корпусов приходится почти половина всего предложения (47,1%). Объявления в крупных комплексах (16+ корпусов) занимают 15,6% предложения.

Данные также подтверждают зависимость наполнения ЖК от его масштаба. В комплексах из 16 и более корпусов (как в сделках, так и на витрине) чаще развита социальная инфраструктура: школы есть в 78-81% таких ЖК, детские сады – в 81-84%. В то же время небольшие ЖК (1-3 корпуса) делают ставку на приватность: там выше доля охраны (50-51%) и огороженных территорий (42-48%).

Это особенно характерно для застройки в уже сложившихся городских районах, где школа и детский сад есть в пешей доступности, а собственный закрытый двор становится главным конкурентным преимуществом.

Как считали аналитики:

Для анализа были использованы данные об ипотечных сделках Сбера с квартирами в новостройках, оформленных с 1 января 2026 года, а также данные о квартирах в новостройках, выставленных на продажу на витрине Домклик.

Сравнение характеристик (наличие детских и спортивных площадок, школ, детских садов, охраны и огороженной территории) проводилось по четырем классам недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) и группам количества корпусов в ЖК. Процентное соотношение характеристик рассчитывалось как доля ЖК, обладающих данной опцией, от общего числа ЖК в выборке.